Uhlíkově neutrální domy budou už brzy povinné. Nedá se od nich ale očekávat, že navýšení nákladů o deset nebo dvacet procent postupně vykompenzuje nižší účty za energie.

Úsporu elektřiny vyváží náklady na údržbu a výměny technologií, na kterých bezemisní bydlení stojí, uvádí obchodní ředitel developerské firmy CREDITAS Real Estate Borek Simandl. Kvůli pomalému povolování musí firmy už nyní bezemisní bydlení připravovat, a to i přes to, že doposud nejsou jasná pravidla, co vše budou muset ekologicky přijatelné domy a byty splňovat. Jasná je dosud jen hlavní role tepelných čerpadel a všudypřítomných solárů.

Ke každému bytu nově musí být dvě stání pro jízdní kola, ale zároveň je zde povinnost zařizovat v bytových domech kočárkárny. Na jaké další povinnosti ve stále méně dostupné výstavbě bytů se budeme muset připravit?
Chvíli jsme jásali, že se regulace a stavební předpisy ku prospěchu bytové zástavby upravují. Současně začaly mizet požadavky na parkování aut, což ne ve všech lokalitách je realizovatelné. To byl ale jen chvilkový pocit úlevy. Například v Brně už požadavek na stání na kola existuje. Nejde o dvě stání, ale o jedno, ale i s tím se musíme vypořádat. Když si vezmete, že se jedná o půl metru krát dva metry plochy ke každému bytu, ve stovkách bytů jde o stovky metrů ploch.

Jak to řešíte? Přidáte kola k parkovacím stáním, nebo vzniknou samostatné kóje?
Z klientské zpětné vazby nám vychází, že většina uživatelů má kola v takové hodnotě, že je nechce mít ve sdíleném prostoru. Ony ani takzvané kočárkárny moc nefungovaly pro ukládání kol, ale spíš jako odkladiště nepotřebných věcí. Řešíme to tak, že na to nastavíme velikost sklepů, abychom tam kola dokázali umístit. To platí například i u našeho brněnského projektu Vista Lískovec, kde ve společných prostorách najdete i myčku na kola.

Nejčastěji diskutovanou povinností je blížící se požadavek na bezemisní budovy. Už teď bezemisnost plníte? Nebo o kolik vám vzrostou náklady na výstavbu, abyste tuto povinnost splnili?
Ještě ne zcela. Zatím se aktuálně pohybujeme na úrovni PENB A nebo B. Rozdíl v hodnotách energetického štítku je dán u různých projektů třeba tím, jak je který projekt lokálně napojený na zdroj tepla. Jiné projekty dnes už nejsou ani realizovatelné, protože na nižší standard by developer nezískal financování a ani zákazník hypotéku. Bezemisnost nás čeká od roku 2030. To ale vzhledem k délce stavebního povolování v Česku znamená, že současné projekty už nyní připravujeme na bezemisní standard. Vycházíme z toho, že to byty zdraží v rozmezí deseti až dvaceti procent.

To je ale hodně široký cenový rozdíl. Můžete přiblížit, v čem to spočívá?
My stále neznáme jemné nuance toho, co všechno bude potřeba splňovat, protože nejsou na stole závazné normy a směrnice, které by byly platné pro Českou republiku. Jde tedy o odhad. V čase se navíc i výrazně mění cena technologií, které budou potřeba.

Je v Česku poptávka po technologiích, po chytrém bydlení?
Požadavky klientů se vyvíjejí. Co dříve byl high-tech, například v oblasti chlazení, fotovoltaiky nebo dobíjení elektromobilů, což chtěl jen málokdo, to je dnes standard. Jak ve společnosti přibývá elektroaut a plug-in hybridů, roste i poptávka po dobíječkách. Cykly jednotlivých generací v těchto technologiích trvají zhruba pět let. Stává se tedy, že technologie, které jsme naprojektovali, se už během výstavby nevyrábějí. Někdy se například i ukáže, že to třeba nebyla správná řešení, že neprojdou časovým testem a je potřeba je nahradit.

Ještě před pár lety bylo nejsofistikovanější technologií domácnosti vytápění. Platí to stále?
Energetické regulace nás donutily pracovat nejen s topením, ale i s chlazením budov. Zajistit požadavky na chlazení je dnes náročnější než u vytápění. Bez vnějšího stínění, předokenních žaluzií nejsme schopni fungovat vůbec, protože je to nejefektivnější způsob, jak zamezit přehřevu bytů. Zkouší se i jiné možnosti, jako jsou například chlazené stropy.

Jak tuto změnu zvládají lidé? Stíhají se přizpůsobovat?
Musí se změnit návyky obyvatel. To je hrozné říct, protože doteď platilo, že se domy přizpůsobovaly lidem a dům fungoval tak, jak uživatel chtěl.

Co to v praxi znamená? Třeba že není možné jednoduše otevřít okno, vyvětrat a pak si přitopit?
To ztrácí tu energetickou efektivitu. Větrání je nahrazeno rekuperací. Systémy vytápění a chlazení se musí inteligentně řídit a s přechodem na nízkoteplotní systémy se mění i způsob užívání, ve kterém už není možné nárazově a rychle měnit tepelný komfort, ale spíše se udržuje konstantní dlouhodobé nastavení. Takže nastavování termostatů na konkrétní čas a teplotu začne ztrácet smysl.

Jaké další technologie budou nutné pro splnění bezemisního bydlení?
Standardem se stane fotovoltaika. Ve všech nařízeních je stanoveno, u jak velikých budov se bude muset umisťovat na střechy při nové výstavbě i rekonstrukcích. Určitě jde o požadavky na wallboxy pro nabíjení elektromobilů. Zjišťujeme tedy, že musíme mít pro dům větší rezervovaný elektrický příkon. Část kompenzujete fotovoltaikou, protože ani elektrárny nemají nafukovací distribuční možnosti. Hledají se tedy cesty, jak inteligentním řízením distribuovat energii mezi byty a nabíječky.

S posunem několika let bude povinné do bezemisního standardu obnovit i starší budovy.
Patnáct procent nejhůře energeticky efektivních budov by se mělo rekonstruovat do roku 2030. To budou z velké části objekty, u kterých to není technologicky řešitelné. U starých činžáků například, to nebude jen o přilepení polystyrenu, výkony střešní fotovoltaiky mnohdy nebudou nikterak výrazné, protože nejde o velkou střešní plochu a udělat ve starším domě termální vrt taky mnohde nepůjde. Zároveň to nepůjde bez dotací. Opět se tedy všichni lidé budou skládat na to, aby se vylepšovalo soukromé vlastnictví někomu jinému.

A z poslední doby se můžeme zamyslet například nad dotací u plynových kotlů. Ještě vloni se vyplácely dotace na pořizování plynových kotlů a od roku 2026 říkáme, že do individuálních budov už nebude možné žádné plynové kotle umisťovat.

Rozhovor děláme u vás v centrále v pražských Jinonicích. Když se teď podívám z okna na zdejší vilovou čtvrť, tak zde na střechách nevidím jediný solární panel. Jak myslíte, že bude tento pohled vypadat za deset let?
U rodinných domů může fotovoltaika fungovat, pokud mám vhodně orientovaný dům. Fotovoltaika na střechách se tedy objevovat bude a už to leckde vidíme i v lepších designových provedeních, než byla ta úplně první. Když se podíváme, tak i zde je zateplená menší část budov. Většina má už vyměněná okna. To bývá obvykle první krok. Ten rozdíl i vnímáte. Je cítit, zda vám oknem uniká teplo.

Může se investice do bezemisního bydlení časem vrátit například v úspoře za energie?
Kde je rozumná hladina smyslu počáteční investice, to je otázka, kterou řešíme stále. Čím technologicky komplikovanější řešení používáme, tím kratší to bude mít životnost. Na jedné straně jde o morální, ale i technologické zastarávání. Už neplatí, že se byt projektuje na padesát let a po padesáti letech je potřeba jen vymalovat, případně vyměnit okna a rozvody. Dnes narážíme na problém, že po deseti letech část technologií nefunguje a náklady na údržbu mohou rychle naskakovat. Náchylné na poruchy jsou motory na žaluziích, různá čerpadla a podobně. I provoz moderních budov tedy bude ekonomicky dražší a úspora energie, kdy se k vytápění připočítává i chlazení, což v našich zeměpisných šířkách doteď nebylo velkým tématem, nebudou rozhodující.

Stále dražší bydlení rozhýbalo i státní sféru, která dnes mluví hlavně o podpoře dostupného nájemního bydlení. Vidíte v tomto směru pro vás nějakou byznysovou příležitost?
My stavíme bydlení ve všech segmentech od dostupného až po luxusní, spravujeme i portfolio nájemních bytů, které má řadu úrovní. Od dostupných jednotek řekněme hotelového typu až po luxusní byty, například v projektu U Milosrdných v historickém jádru Prahy. Neříkám, že to, kam míří stát s dotačními tituly, nás nezajímá vůbec, ale není to naše priorita. Spíš půjdeme cestou projektů pro koncového klienta.

Může stát s vizí rehabilitace nájemního bydlení uspět? Dosud totiž mezi lidmi platí nepsaná rovnice, že úspěšní lidé bydlí ve svém.
Při rostoucí ceně nemovitostí a nařízení, které budou byty i nadále zdražovat, je pro stále větší skupinu lidí těžké udržet tempo s růstem cen. U mladší generace je právě nájem tím nejjednodušším řešením. Je to legitimní. Nemusí řešit různé potřeby a mohou se přesunout tam, kde je zrovna práce. S tím, jak ve větších městech vstoupili na nájemní trh institucionální investoři a fondy, tak výrazně stoupl standard nájemního bydlení, které je plně vybavené. Člověk nemá starosti s tím, že musí nakoupit nábytek nebo že se mu do nového bytu jeho postel nebo sedačka nevejde. Lidé přijdou jen s kufrem, po roce se mohou přesunout do většího třeba jen v rámci jednoho projektu.

Pracujeme s tím, že dnešní mladí už nemají automatickou potřebu vlastnit. Je to stejné jako u sdílení aut a jiných služeb. Vlastnictví věcí už třeba v případě aut není rentabilní a je doménou spíš starších generací. Podobně už se to začíná dít i u bydlení. Tedy že je mladší lidé vnímají jako nějakou službu, než to, že někde zakoření na celou generaci.

Kromě obecné nedostupnosti bydlení, objevuje se na trhu nějaký jiný trend?
Sledujeme zajímavý trend. Po covidu spousta firem nastavila pravidla home office a obecně se mentalita práce na dálku dost posunula. To vidíme i na našich projektech. Máme třeba klienta, který si vybírá z našich projektů Klecanská alej na sever od Prahy a Nová Valcha v Plzni. Pokud on jede do Prahy do práce jednou za týden, rozdíl v dojezdovém času už pro něj nehraje tak významnou roli, ale cenová hladina je rozdílná. Za ceny 3+kk v Klecanech je totiž v Plzni řadový dům nebo 4+kk s předzahrádkou. Plzeň je přitom stále město se širokou nabídkou služeb. Není už dogma, že musím bydlet v Praze nebo v úzkém prstenci kolem metropole.

Češi se v minulosti velmi málo stěhovali za prací. Je možné, že se tento přístup změní? Může třeba Brno sloužit jako magnet pro ty, kterým se zdá Praha už příliš drahá?
Na bytový trh v Brně jsme vstoupili letos v červnu a připravujeme tam Vistu Lískovec, jeden z největších projektů v moravské metropoli, zhruba tisícovku jednotek, z nichž na 600 máme stavební povolení. Ceny v Brně jsou o něco nižší než v Praze a vzhledem k možnostem, které Brno nabízí, může být zajímavou alternativou pro život. Ale nesetkal jsem se reálně přímo s příběhem klienta, který se stěhuje z Prahy do Brna kvůli cenám nemovitostí. V tomto srovnání jde vždy o komplexní rozhodování. Spíše se rozšiřuje ten okruh kolem těchto měst, odkud případně lidé dojíždějí za prací.

Rozhovor byl publikován na portálu iDnes.cz a v MF DNES. Autor: Tomáš Cafourek.